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米子から発信して

全国各地に広まった


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オープンシステムという建築手法をご存知でしたか。1992年にプラスエム設計が考案し、全国で約140の設計事務所が取り組んでいます。この手法でこれまでに5千棟を超える建物が建築されました。

オープンシステムは「建築主のメリットを最大化する」建築手法です。そのメリットとは具体的にどのようなことをいうのでしょうか。代表の山中が二つの事例を通して紹介します。




事例1 島根県大根島/K邸

ポジティブな連鎖で
理想の家づくりを実現

海辺1

穏やかに広がる海。ライトアップされた江島大橋。米子鬼太郎空港の滑走路が放つ光。Kさんの家は、大根島の海辺に建っています。見るものすべてが美しく、中でも月明かりに照らされた海は息を呑むほどです。

Kさんはこの場所を偶然見つけました。度々訪れて、ここに家を建てたらどうかと空想していたら、次第に夢が膨らみ、頭の中ではほとんど現実になっていました。そんなある日、お隣のHさんから声をかけられました。気になっていた島での生活を尋ねると、親切にも役場、学校、病院、スーパーマーケット等を案内してくれました。

外観1
 
不便ではないかと心配していた島での生活でしたが、案外そうでもなさそうです。Kさんはすぐに土地を購入する決心をしました。Hさんに報告すると、設計事務所を紹介されました。「うちも建ててもらったけど、あのやり方はもっと広まるべきだと思ってね、勝手に応援団になったのですよ」と。

それがプラスエム設計でした。Kさんはさっそくプラスエム設計を訪ね、限られた予算ではありましたが、思いの丈をぶつけました。じつはKさん、他にもハウスメーカーや工務店とも接触していたのですが、予算と要望事項とのギャップの大きさに苦笑されることもあったといいいます。

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しかし、プラスエム設計は違っていました。「面白そうだ、こんなふうに工夫すればできるかもしれない」とポジティブな言葉が続きました。

まるでスタッフのように
深く関わることができた
 
家づくりのコンセプトは妻とも意見が一致したので、「プチ・リゾート」に決めました。平屋建て、オーシャンビューのリビング、隠れ家的ロフト、BBQテラス、釣りが楽しめる庭。半別荘のような家にしたかったのです。

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プラスエム設計の進め方は独特でした。設計は主に模型やCGで検討しました。キッチンなどの住設機器はイエヒトの共同購入システムを利用しました。定価88万円のユニットバスが26万円です。しかも工事費込みの価格。これにはKさん夫妻も驚いたようです。(建築業界って、どうなってるの!)

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「18もの専門業社が一同に会した契約会には感動しました。まるで家づくり内閣が発足したみたいで、ワクワクしました」とKさん。
 
工事が始まると、K邸専用のメーリングリスト(ML)に日々報告が入ってきます。MLには、Kさん夫妻、プラスエム設計のスタッフ、すべての工事業者が参加して、関係者全員で常に情報を共有していました。

外観2
 
「私も家内もプラスエム設計の一員になったように深く関わらせていただきました。オープンシステムだと工事の原価がすべて分かるので、本当の意味で私たち建築主と設計事務所とのコラボレーションができたと思います。家族で建具や床を塗るなど、施工に参加することもできました。正直、家づくりがこんなに楽しいとは思いませんでした」とKさん。




事例2 大分県国東市/O邸

遠隔地で行った
オープンシステム

2011年夏、徳山高専土木建築学科のO教授から電話。来春、定年で退官するので郷里の大分に家を建てることにした、オープンシステムでお願いしたい、と。

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O教授は旧知の先輩。相談に乗るのは惜しみません。しかし、オープンシステムで建てるには無理があります。止むを得ず断りました。何故なら、私はいつも、設計事務所を対象にした研修会で、次のように言っていたからです。

「オープンシステム(建築の分離発注方式)を甘く見てはいけない。工期の短い案件と、遠方の案件はどうしても無理が生じます。お客様にご迷惑をかけることがあっては決してなりません。断る方が無難です」と。O教授の依頼は、工期と建築場所の両方に無理がありました。

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しかし、不思議な偶然が起こりました。O教授から電話を受けた翌朝、出社しようと車のエンジンをかけたまさにその時、ラジオからO教授の声が飛び込んできました。NHKの「おはよう中国」で、O教授がインタビューに答えていたのです。
 
その日、O教授から再び電話が入りました。「家づくりのすべてを任せたい。遠隔地でもできるはずだ。何とかやってもらえないだろうか」と。
 
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偶然ラジオでO教授の声を聴き、運命的なものを感じていた私は、遠隔地でのオープンシステムに挑戦してみることにしました。図らずも、O教授から背中をぐいと押される形になったのです。


家づくりを成功させる
最大の戦力は建築主

「山中さんは、私たちの要望に対して建築費がオーバーするのではないかと心配され、私たちも、いくらかの変更は仕方がないと割り切っていました。しかし見積もりを集計すると、何の変更もせずに予算内に収まり、オープンシステムの威力を見せつけられた気がしました」とO教授。

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そして、「大工さんはこの設計思想や建築手法に驚き、『この家の工事で実践的に学ぶことができた』と強く語っていました。他の職人さんたちも、オープンシステムの手法に共鳴して参加されたのですね。そのことを工事中に実感しました。職人さんたちの覇気がどんどん伝わってきて、徐々に私もその渦に巻き込まれていきました。よい家とは、このようにして出来上がっていくのですね」と。

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遠隔地で行ったO教授の家づくりで、オープンシステムを更に前進させる新たな方法を見つけました。それが大根島のK邸でも登場したメーリングリスト(ML)の活用です。MLは、関係者全員に配信されます。履歴も残るので、従来の建築工事にありがちな「言った、言わない」の水掛け論は起きません。また、指示ミスなども気がついた誰かが修正してくれます。
 
しかし、最大の利点は、O教授の参加で職人のモチベーションが上がったことです。職人が写メでその日の工事を報告すると、それに対してO教授が「皆が休んでいる日曜の朝に壁を塗ってくれてありがとう」等と返信します。これで、モチベーションが上がらない職人はいません。

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どんな建築主も思っているはずです。自分の家だけは絶対に失敗したくない、と。そして、良い家をつくるためなら、自分にできることは何でもやりたい、と。しかし実際、建築主にできることはほとんどありません。その原因は、元請業者と下請業者という建築業独特の多重下請け構造にあります。

オープンシステムは、建築主自身が家づくりの主役になる、という思想で貫かれています。それがMLの活用でさらに確実になりました。どんなに優秀な建築士でも、職人に対して建築主ほどの影響力を持つことはできません。良い家をつくるための最大の戦力は、じつは建築主だったのです。

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分離発注方式は、設計事務所のサポートを得て、建築主が専門業者へ直に発注します。住宅会社を介さないので元請け経費が上乗せされません。つまり、「原価で建てる」ことができます。元請け経費が削減された範囲内で、専業設計事務所による設計監理と、発注等のマネジメントが十分可能です。


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事例1 島根県大根島/K邸の場合
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業界の常識に

ちょっとだけ挑戦

建築業界独特の「多重下請け構造」をなくしたら、スッキリ爽やかに。職人の顔が見え、お金の流れが見え、施工の品質まで見えるようになりました。見るって、凄いことです。見えると無駄が排除され、品質が向上します。同じ建物なら節約できて、同じ予算ならもっとよくなります。


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職人と直契約で

家づくり内閣が発足

建築主と専門業者の契約会。一人ずつ挨拶を交わして契約を終えると、「家づくり内閣」の発足です。建築主が総理大臣、大工の棟梁が幹事長、設計監理者は官房長官というところでしょうか。それぞれの役割は違いますが、目的は一つ。皆で情報を共有し、いい家をつくることです。


契約会



塗って楽しみ

費用を浮かすDIY

自分の家ですから遠慮することなどありません。ワガママを叶えてください。面倒なことは全てプラスエム設計が引き受けます。設計も施工も自由度が高いので、家族でDIYを楽しむこともできます。塗って楽しみ、費用を浮かし、メンテナンスにも役立ちます。


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原価で建てる家は

基本性能も充実

住宅の資産価値が
重視される時代に

日本では、新築から20年も経てば住宅の資産価値が実質ゼロで評価されています。心を込めて設計させていただいた私たち建築士にとっても、また愛着を持って住み続けた建築主ご家族にとっても、あまりにも悲しい現状です。プラスエム設計は、「大切な住まいを永く住み継ぎ、価値ある住まいを未来へ残す」長寿命住宅普及協会の取り組みに賛同し、同じ志を持つ人たちと協力して、住宅の資産価値が重視される時代をつくります。


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良質な住宅をつくり
資産価値を維持

家づくりは、完成した時がゴールではありません。大切なお住まいの資産価値を維持するためには、良質な住宅をつくるのはもちろんですが、それとと同じくらい重要なのが住み始めてからの維持・管理です。私たちは、住宅を設計するだけではなく、建築主と一体となって、お住まいの維持・管理に努めています。


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優れた基本性能で
将来の価値を維持

4つの基本性能、「耐震」「断熱」「劣化」「維持管理」を重視した家づくりをしています。この基本性能を満たした住宅は、将来の資産価値を維持できます。また、基本性能を満たしていない住宅に将来「耐震改修」や「断熱改修」等、基本性能を付け加える工事を行うには多額の費用を必要とし、後継の人たちに負担をかけることになります。


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熊本地震で学んだ
耐震性能の重要性

熊本地震では、今まで安全とされていた建築基準法の現行基準(耐震等級1)で建てられた住宅であっても、多くの倒壊事例が報告されました。ところが、現行基準の1.5倍の耐震性能を有する耐震等級3で設計された住宅は、ほぼ被害がないか軽微な被害状況でした。プラスエム設計は、将来必ず起こると想定される大地震に備えて、現行の耐震基準で最高等級の『耐震等級3』レベルを標準設計とします。


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住む人と建物に
重要な断熱性能

断熱性能が優れている住宅は、イイコトがいっぱいです。温度差による身体への負荷が小さく、また、結露やカビの発生を抑え、健康で快適な生活を送るには重要な要素です。さらに、家庭で使うエネルギー消費を少なくし、地球の健康にも寄与します。私たちは、現行の省エネ基準で最高等級の「断熱等級4」レベルを標準設計とします。


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構造体の劣化を抑え
3世代まで住み継ぐ

住宅に使われている材料は、時間の経過と共に必ず劣化します。仕上げ材や設備機器の劣化は比較的簡単に取り替え可能ですが、柱や梁など構造体の劣化は建物にとって致命的です。建て替えや大規模な修繕をすることになり、多大な費用が発生します。私たちは現行の基準で最高等級の「劣化等級3」レベルを標準設計とし、3世代まで住み続ける家を目指します。


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日常の点検と補修で
維持管理を容易に

住宅は、構造体など比較的耐用年数が長い部分と、配管や内外装材など比較的耐用年数が短い部分とが組み合わされてできています。「耐用年数が短い部分」については、劣化を遅らせるための日常の点検、補修などの維持管理を容易にする対策が重要です。私たちは現行の基準で最高等級の「維持管理等級3」レベルを標準設計とします。




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メリット1
合理的な建築工事費

仕様や材料の変更ではなく、中間経費を抑えたコストダウンですから「同じ建物なら安くなり、同じ金額ならグレードアップできる」のが道理です。プラスエム設計は、建築のコストに精通した設計事務所です。26年間6千棟の事例研究で、完璧なノウハウをつくりあげました。以下は事例1で紹介した「海辺の家」K様のケースです。
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メリット2
3名の建築士がプレゼン

建築主の要望を忠実に反映させた案、建築士の目線で提案した案など、3名の建築士がプレゼンテーションします。何故このようなプランを考えたか、どこを重視したか、分かりやすくCG画像を多用して説明します。「なるほど、そういう考え方もあるんだねぇ」と建築主の考え方が整理されます。

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メリット3
専業事務所による工事監理

プラスエム設計は、設計監理の専業事務所です。建築工事を請負いません。建築業者と利害関係のない中立な立場で工事監理し、大切な建物の品質を確保します。ちなみに、工事監理とは、設計図面の通りに施行されているかを照合し検査する、建築基準法で定められた大切な業務です。

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メリット4
DIYを楽しむ

設計や施工に参加して楽しむことができます。自分の家なのですから、お金だけ用意して完成を待つだけなんて、面白くありません。職人は、作業をじっと見られていると監視されているようで嫌がりますが、一緒に作業すると仲間として受け入れてくれます。案外、親切な人が多く、訊けばいろんな技を教えてくれます。

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職人と仲良くなると、家のメンテナンスに役立ちます。そして、自分でもある程度のことができるようになります。いずれにしても、家づくりほど楽しいことはありません。建築主が設計や工事に参加して、思い切り楽しむことができるのも分離発注のメリットです。


デメリット1
設計と施工の期間が長い

世界でただ一つの、オーダーメイド住宅です。建築主の想いを設計に反映させるため、設計に3〜4カ月は必要です。また、工事期間もやや長めに設定します。何故なら、厳密できめ細かな工事監理を行うため、検査と手直しの期間を見込むからです。


デメリット2
設計完了後に工事費が確定

設計が全て終わらなければ工事費が確定しないのは、設計事務所共通の悩みです。しかも自由な設計は、どうしても予算オーバー気味に進みます。全ての設計を終え、見積もりを集計し、予算内に収まっていればいいのですが、予算オーバーの場合は大変です。仕様やデザインの再検討、場合によっては間取りの変更も検討しなければなりません。後ろ向きの作業です。建築主は、「これまでの費やしてきた時間は何だったのだ!」と怒りが込み上げてきます。

しかし、ご安心ください。プラスエム設計は、このデメリットを克服しました。計画案を描いた段階で、ほぼ正確に工事費を算出できるようになりました。設計で使うCADと積算を連動させたのです。例えば、3つの計画案を描いたとします。四角いA案は1820万円、L型のB案は1915万円、中庭付きのC案は2090万円という具合に、計画段階から予算調整が可能です。


デメリット3
契約と支払いがいくらか面倒

建築主は15〜20の専門業者と工事分割請負契約を交わし、工事代金を直に振り込んでいただきます。少し面倒をおかけしますが、その代わりお金の流れも人の動きも明確になります。




建築のCM分離発注方式

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オープンシステムは、専門的には「建築のCM分離発注方式」といいます。1993年にプラスエム設計が日本で初めて行い、業務の手順や書式などを整えてきました。ここには、一括請負の建築業者が存在しません。元請・下請という関係もありません。建築主と設計事務所と専門業者の三者は、目的の建築物を完成させるパートナーの関係となります。

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建築工事はすべて専門業者(下請)が行なっています。住宅会社(元請)の主な仕事は、専門業者の手配と予算管理です。設計事務所の協力を得て、建築主が専門業者に分離発注したら、職人の顔が見え、お金の使われ方が明確になり、不要な経費が排除されます。


多くのメディアで

取り上げられました

オープンシステムはテレビ、新聞、雑誌など多くのメディアに取り上げられました。また、日本建築学会のシンポジウムで事例発表、国土交通省の機関誌『国土交通政策研究』で掲載されるなど、公的な機関からも注目されてきました。

主な掲載例
クローズアップ現代(NHK)、ワールドビジネスサテライト(テレビ東京)
共同通信、日本経済新聞、読売新聞、朝日新聞、毎日新聞
日経アーキテクチュア、日経ベンチャー、日経トレンディ、エコノミスト、ウェッジ、プレジデント、週刊東洋経済、他

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分離発注方式は、建築の新しい注文方法です。世界各地で行われていますが、日本ではあまり知られていません。プラスエム設計では、随時、無料相談会を行っています。この建築手法を知っているだけでもプラスになります。ぜひお申し込みください。

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文:山中省吾(やまなかしょうご)
プラスエム設計代表/イエヒト代表/一級建築士
主な著書:『価格の見える家づくり』





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