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プラスエム設計から始まり

全国に広まった


分離発注方式をご存知ですか。1992年にプラスエム設計が始めた建築手法です。建築主と専門業者が直に契約します。工事費に元請業者の経費が上乗せされません。つまり、工事費を「原価」と見立てることができます。削減された費用の範囲内で、設計事務所による「設計監理」と「分離発注マネジメント」が十分可能です。




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分離発注方式と一括発注方式の金額の比較を以下に記します。事例は島根県松江市に完成した『海辺の家』。木造平屋建て延べ床面積104㎡の小規模住宅。屋根付きのテラスがあるので、建築面積は120㎡。外張り断熱+壁内断熱の高性能な省エネ住宅です。

一般的な木造住宅の場合、工務店等の元請け業者は、最低でも工事費の25%の経費を確保しなければ経営が難しい、といわれています。中堅ビルダーでは約35%、大手ハウスメーカーでは40〜50%の元請け経費を確保しています。

以下の工事費の比較は、元請け業者(一般的な工務店)の経費を25%と想定し、消費税抜きの金額で算出しました。

(A)設計事務所が設計監理と分離発注マネジメントをした場合
(B)設計事務所が設計監理し、一般的な工務店に一括発注した場合
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業界の常識に

ちょっとだけ挑戦

下請け構造をなくしたら、とてもシンプルに。職人の顔が見えます。お金の流れが見えます。品質も見えます。見えるって、凄いことです。建築主の思いがストレートに届きます。見えると無駄な費用が排除されます。同じ建物なら節約できて、同じ予算ならさらに良くなります。


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職人と直契約で

家づくり内閣が発足

建築主と専門業者の契約会。一人ずつ挨拶を交わして契約を終えると、「家づくり内閣」の発足です。建築主が総理大臣で、大工の棟梁が幹事長で、設計監理者は官房長官というところでしょうか。それぞれの役割は違いますが、目的は一つ。皆で情報を共有して、いい家をつくることです。


契約会



塗って楽しみ

費用を浮かすDIY

自分の家ですから遠慮することなどありません。ワガママを叶えてください。面倒なことは全てプラスエム設計が引き受けます。設計も施工も自由度が高いので、家族でDIYを楽しむこともできます。塗って楽しみ、費用を浮かし、メンテナンスにも役立ちます。


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プラスエム設計は

住宅の性能を重視


優れた基本性能で

将来の価値を維持

4つの基本性能、「耐震」「断熱」「劣化」「維持管理」を重視した家づくりをしています。この基本性能を満たした住宅は、将来の資産価値を維持できます。また、基本性能を満たしていない住宅に将来「耐震改修」や「断熱改修」等、基本性能を付け加える工事を行うには多額の費用を必要とし、後継の人たちに負担をかけることになります。


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熊本地震で学んだ

耐震性能の重要性

熊本地震では、今まで安全とされていた建築基準法の現行基準(耐震等級1)で建てられた住宅であっても、多くの倒壊事例が報告されました。ところが、現行基準の1.5倍の耐震性能を有する耐震等級3で設計された住宅は、ほぼ被害がないか軽微な被害状況でした。プラスエム設計は、将来必ず起こると想定される大地震に備えて、現行の耐震基準で最高等級の『耐震等級3』レベルを標準設計とします。


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住む人と建物に

重要な断熱性能

断熱性能が優れている住宅は、イイコトがいっぱいです。温度差による身体への負荷が小さく、また、結露やカビの発生を抑え、健康で快適な生活を送るには重要な要素です。さらに、家庭で使うエネルギー消費を少なくし、地球の健康にも寄与します。私たちは、現行の省エネ基準で最高等級の「断熱等級4」レベルを標準設計とします。


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構造体の劣化を抑え

3世代まで住み継ぐ

住宅に使われている材料は、時間の経過と共に必ず劣化します。仕上げ材や設備機器の劣化は比較的簡単に取り替え可能ですが、柱や梁など構造体の劣化は建物にとって致命的です。建て替えや大規模な修繕をすることになり、多大な費用が発生します。私たちは現行の基準で最高等級の「劣化等級3」レベルを標準設計とし、3世代まで住み続ける家を目指します。


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日常の点検と補修で

維持管理を容易に

住宅は、構造体など比較的耐用年数が長い部分と、配管や内外装材など比較的耐用年数が短い部分とが組み合わされてできています。「耐用年数が短い部分」については、劣化を遅らせるための日常の点検、補修などの維持管理を容易にする対策が重要です。私たちは現行の基準で最高等級の「維持管理等級3」レベルを標準設計とします。




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メリット1
合理的な建築工事費

仕様や材料の変更ではなく、中間経費を抑えたコストダウンです。「同じ建物ならより安く、同じ金額ならよりグレードアップ」が可能です。プラスエム設計は、建築のコストに精通した設計事務所です。26年間6千棟の事例研究で、完璧なノウハウをつくりあげました。
 


 
メリット2
3名の建築士がプレゼン

建築主の要望を忠実に反映させた案、建築士の目線で提案した案など、3名の建築士がプレゼンテーションします。何故このようなプランを考えたか、どこを重視したか、分かりやすくCG画像を多用してプレゼンします。「なるほど、そういう考え方もあるんだねぇ」と建築主の考え方が整理されます。

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メリット3
設計事務所による設計監理

プラスエム設計は、「設計監理」専業の建築士事務所です。工事を請負いません。建築業者と利害関係のない中立な立場で設計し、工事監理して、建物の品質を確保します。工事監理とは、設計図面の通りに施行されているか照合し検査する、建築基準法で定められた大切な業務です。

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メリット4
DIYを楽しむ

お金だけ用意して、ただ完成を待つだけなんて、面白くありません。自由度の高いプラスエム設計の家づくりでは、建築主がDIYを楽しむことができます。職人は、じっと作業を見られていると、監視されているようで嫌がりますが、一緒に作業すると仲間として受け入れてくれます。親切な人が多く、いろんな技を教えてくれます。

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職人と仲良くなると、家のメンテナンスに役立ちます。そして、自分でもある程度のことができるようになります。いずれにしても、家づくりほど楽しいことはありません。建築主が設計や工事に参加して、思い切り楽しむことができるのも分離発注のメリットです。


デメリット1
設計と施工の期間が長い

世界でただ一つの、オーダーメイド住宅です。建築主の想いを設計に反映させるため、設計に最低でも3〜4カ月は必要です。また、工事期間もやや長めに設定します。何故なら、厳密できめ細かな工事監理を行うため、検査と手直しの期間を見込むからです。


デメリット2
契約と支払いが少し面倒

建築主は15〜20の専門業者と工事分割請負契約を交わします。そして、専門業者に工事代金を直に振り込見ます。住宅会社に全て一式で契約する従来方式に比べ、支払いが少し面倒です。その代わりお金の流れが明確になります。


デメリット3
設計完了後に工事費が確定

全ての設計が終わらなければ工事費が確定しないのが、設計事務所共通の悩みでした。自由な設計は、どうしても予算オーバー気味に進みます。全ての設計を終え、見積もりを集計して、予算をオーバーしていたら大変です。仕様やデザインの再検討、場合によっては間取りの変更も検討しなければなりません。建築主は、「これまでの費やしてきた時間は何だったのだ!」と怒りが込み上げてきます。

しかし、ご安心ください。プラスエム設計は、このデメリットを克服しました。計画案を描いた段階で、ほぼ正確に工事費を算出することができます。設計で使うCADと積算を連動させたのです。例えば、3つの計画案を描いたとします。四角いA案は1820万円、L型のB案は1915万円、中庭付きのC案は2090万円という具合に、計画段階から予算調整が可能です。




建築のCM分離発注方式

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建築の分離発注方式は、1993年にプラスエム設計が日本で初めて行い、業務の手順や書式などを整えてきました。ここには、一括請負の建築業者が存在しません。元請・下請という関係もありません。建築主と設計事務所と専門業者の三者は、目的の建築物を完成させるパートナーの関係となります。

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建築工事はすべて専門業者(下請)が行なっています。建築主が複数の専門業者と直に契約を交わすことで、職人の顔が見え、お金の使われ方が明確になり、不要な経費が排除されます。


多くのメディアで

取り上げられました

プラスエム設計は、テレビ、新聞、雑誌など多くのメディアに取り上げられました。また、日本建築学会のシンポジウムで事例発表、国土交通省の機関誌『国土交通政策研究』で掲載されるなど、公的な機関からも注目されてきました。

主な掲載例
クローズアップ現代(NHK)、ワールドビジネスサテライト(テレビ東京)
共同通信、日本経済新聞、読売新聞、朝日新聞、毎日新聞
日経アーキテクチュア、日経ベンチャー、日経トレンディ、エコノミスト、ウェッジ、プレジデント、週刊東洋経済、他

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分離発注方式は、建築の新しい注文方法です。世界各地で行われていますが、日本ではあまり知られていません。プラスエム設計では、随時、無料相談会を行っています。この建築手法を知っているだけでもプラスになります。ぜひお申し込みください。

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