工事原価と見積り金額

質問：住宅会社の工事原価（直接工事費）と見積り金額（契約額）について教えてください。

回答：元請け業者が下請け業者に支払う工事費の合計を「直接工事費」と言います。建材や住設機器、工事現場の水道代・電気代、掃除の費用も直接工事費に入ります。ただし、社員の給料や事務所の賃料など、会社の経営に必要な経費は入りません。

さて、直接工事費をそのまま建築主に提示すると、住宅会社が得るものは何もありません。そこで、粗利益を加えて工事費を算出しますが、内訳書に粗利益をそのまま記載しても建築主の了承は難しいので、それぞれの項目に含ませて分からなくします。

一般的（平均的）な住宅会社は、足並みをそろえたように自社ブランドを持っています。例えば「陽だまりの家」「家族が集う家」等の名前を付けて、自社の仕様を決めています。あるいはフランチャイズに加盟してブランド名のついた住宅商品を販売しています。

建材や住設機器等の仕入れ価格、下請け業者の工事価格、粗利益率のなど、工事費の算出に関してどの住宅会社も同じ営業スタイルになったのは、住宅コンサルタントとフランチャイズ組織の影響によります。

ほとんどの住宅会社は粗利益率を工事費の25〜35％に設定しています。そして、パソコンと連動させて、粗利益を含んだ金額で「工事見積書」が算出されるよう効率化も進んでいます。

また、自社の仕様に対して変更を希望する建築主には柔軟に応じます。しかし、変更を希望する部分の粗利益率を5〜10％ほどアップさせます。変更に応じると手間が増えるからです。ちなみに、駐車場、庭、塀など自社仕様の対象外となる工事も粗利益を5〜10％ほどアップさせます。
　
ここで粗利益率について補足します。粗利益率は下請け業者の工事費や仕入れ価格に占める率ではなく、あくまでも建築主に提示する工事費に占める率です。金額で示すとかなり違います。
　
ある下請け業者の工事費が100万円だとします。粗利益率を25％に設定すると125万円になると勘違いしやすいですが、正しくは133万円です。検算しましょう。133万円×25％＝33万円。建築主に提示する工事費が133万円で、そのうち粗利益が33万円、下請け業者に支払う工事費が100万円です。25％の粗利益率は、仕入れ価格や下請け業者の工事費の33％に相当します。

粗利益率35％の場合はどうでしょうか？　仕入れ価格を100万円に想定すると、販売価格は154万円になります。検算すると、154万円×35％＝54万円。粗利益35％だと仕入れ価格に対して54％のアップです。

住宅会社の粗利益は意外と大きい、ということをご理解いただけたと思います。ちなみに、建築主に提示する工事費は次の算定式で導きます。

工事費＝仕入れ価格÷（1－ 粗利益率）
　
プラスエム設計にはこのようなややこしさは一切ありません。全ての工事費、建材等の仕入れ価格がそのまま建築主に示されます。顔も価格も、家づくりの全てが見える形で進みます。見えるって、凄いことです。建築主が錯覚しません。正確に判断できます。不要な経費が排除されます。そして、ごまかしが通用せず、やるべきことをやらなければなりません。

無料相談のご予約を頂いた方は、平日・土日祝、午前10時〜午後10時の間に応じさせて頂きます。お休みを頂くのは12月30日〜1月2日の３日間だけ。お盆もGWも応じさせて頂きます。ぜひお申込みください。

お金だけ用意して、ただ完成を楽しみに待つことしかできなかった建築主が、家づくりのあらゆる過程を楽しむために何をすればいいか、具体的に著しました。そして、建築主が知っていたらより一層家づくりを楽しむことができると思うところは、業界のありのままの姿を（いくらか突っ込んで）描いています。A4版64ページの大作（笑）です。

壁塗りに挑戦した家族、木部の塗装をやり遂げたご主人など、それぞれに楽しみ方は違いますが、家づくりに積極的に参加して、こだわりを実現していく姿は皆さんに共通しています。第１章と第２章で、家づくりの過程と楽しみ方をできる限り詳しく再現しています。A4版36ページ、それなりに大作（笑）です。

住宅会社に全て任せるのではなく、建築主の思いを的確に反映させるにはどのような方法が最適か。このような考えで進める建築を「オープンシステム」と言います。マンガに登場する山田さん、小出さん、熊野さんは架空の人物ですが、二つの実話を合体した内容となっています。A５版36ページ、さらっと読めます。